Investir en Loueur en meublé non professionnel 

 (LMNP)

Pour optimiser ses loyers et sa fiscalité

TELEPHONE

Fabien et Michael

fondateurs d' Abrastone Patrimoine

"Le régime LMNP est un dispositif particulièrement apprécié des investisseurs. Il permet d'investir dans des biens immobiliers aussi bien voués à être loués à l'année que dans des colocations, des résidences étudiantes  ou séniors et des meublés touristiques. L' amortissement comptable du bien en plus de la déduction des charges et des intérêts rend ce dispositif particulièrement avantageux fiscalement. Forts de nos nombreux partenariats, nous serons à même de vous proposer toute une palette d'opportunités correspondant à votre profil et à vos attentes"

Notre avis

Politique de vie de privée: nous détestons les spams autant que vous, vos coordonnées ne seront jamais revendus à des tiers

Ce qu'il faut retenir sur le régime LMNP

Les recettes tirées de la location en meublé par l’ensemble de son foyer fiscal dépassent 23 000 €/an

La déduction de l’amortissement répond aux règles suivantes :

  • Amortissement linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien :
  • 5 à 7 ans en principe pour le mobilier et les équipements ;
  • 20 à 40 ans pour l’immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable)
  • L’amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro
  • L’amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur pendant 10 ans

Les recettes de la location en meublé sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles).

Pour pouvoir accéder à ce régime il ne faut pas répondre aux 2 conditions ci-dessous cumulativement que sont:

ET

Quels sont les avantages fiscaux associés à ce statut ?

En faisant de la location en meublé non professionnel, vous pouvez déduire les charges et donc ne pas être imposé sur vos revenus locatifs :

  • Déduction des charges liées à l’achat immobilier (intérêts d’emprunt, taxes, charges diverses…).
  • Déduction des amortissements. 
  • Jusqu’à arriver en déficit foncier pour n’avoir aucun revenu LMNP imposable.

Une fois les intérêts payés, quand le crédit est remboursé, le déficit n’est plus possible.  

Il existe deux régimes fiscaux pour la location en meublé non professionnel : micro-BIC ou réel. 

Dans la grande majorité des cas, l'option au régime réel est plus avantageuse. En effet, le micro BIC ne permet de déduire que 50% des revenus, ce qui rend les imposables pour 50% ( à hauteur de la Tranche Marginale d' Imposition). En revanche, au régime réel, on impute le montant réel des charges (amortissement, travaux d’entretien, impôts) ce qui annule quasiment tout bénéfice, à minima sur les premières années de détention. 

La plus-value immobilière est fiscalisée au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. 

Des abattements sont acquis à partir de la sixième année de détention.

Si ces deux conditions sont réunis, de fait, on devient Loueur en Meublé Professionnel, autre dispositif ayant ses propres spécifités, également avantageux fiscalement, mais légèrement plus contraignant.

Comment puis-je calculer annuellement la valeur à déduire de mes revenus locatifs au titre de l’amortissement ?

Comme expliqué sur le schéma ci-dessous, l’activité devient excédentaire lorsque les intérêts d’emprunt diminuent. Les amortissements et le stock d’amortissement des années passées  (mis en réserve) vont alors « prendre le relais » de manière à annuler ou diminuer considérablement le résultat fiscal lorsqu’il sera positif.

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